Anche nel 2024, il mercato immobiliare logistico in Italia resta solido e proficuo, con Milano e Roma salde nel loro ruolo centrale, ma con il capoluogo campano che sta progressivamente guadagnando terreno, trainato, come le aree del Centro Italia, soprattutto dal settore delle micro-imprese. Sono i dati che emergono dalla trentottesima edizione del Borsino Immobiliare della Logistica (H2 2024), realizzato dal Dipartimento di Ricerca di WCG-World Capital Group in collaborazione con Nomisma, consultabile qui.
I dati di un settore attrattivo
Nel secondo semestre dello scorso anno, il mercato ha mantenuto una certa stabilità nei canoni di locazione, con alcuni aumenti dei prime rent in diverse zone d’Italia. Milano mantiene il suo primato con una quota stabile di 73 €/mq/anno, seguita da Roma e Napoli, che per la prima volta raggiungono 70 €/mq/anno. Bologna e Padova si confermano a 68 €/mq/anno, mentre le città di Catania, Civitavecchia e Sassari si posizionano sotto i 60 €/mq/anno. Anche per gli immobili usati, i valori massimi sono in crescita in diverse realtà: Milano rimane invariata a 70 €/mq/anno, mentre Roma, Bologna e Padova raggiungono 60 €/mq/anno, seguite da Napoli che registra quota 57 €/mq/anno.
l real estate logistico continua a mantenere saldamente il suo ruolo di settore attrattivo, che ha raccolto oltre 3 miliardi di euro di investimenti, specchio delle costanti trasformazioni che caratterizzano il campo della logistica e di un nuovo approccio agli spazi del lavoro, orientati sempre più non solo alla produttività, ma anche al benessere del dipendente.
“Il mercato immobiliare logistico si conferma stabile e orientato a seguire le esigenze degli operatori, sempre più attenti alla sostenibilità declinata nelle sue tre dimensioni: ambientale, sociale ed economica” sottolinea Marco Clerici, Head of Research & Advisory di World Capital Group. “Questo sta portando gli sviluppatori a progettare non solo semplici spazi per lo stoccaggio delle merci, ma luoghi di lavoro sempre più evoluti e integrati. Non a caso, nel biennio 2023-2024, la logistica è stata l’asset class che ha raccolto il maggior numero di investimenti, con 3,4 miliardi di euro”.
Crescita stabile e nuovi sviluppi sostenibili
Secondo l’analisi diffusa da World Capital Group, la domanda di spazi logistici si mantiene alta nelle regioni settentrionali e in aree centrali come Toscana, Lazio e Campania. La scarsità di offerta in queste zone influisce sui tempi medi di trattativa, riducendoli: quasi la metà dei casi si conclude entro 8 mesi, con richieste concentrate principalmente su tagli tra 5 e 15 mila mq e un tasso di sconto che, nel 60 per cento dei casi, si attesta in una forbice tra 10 e 20 punti percentuali.
Per quanto riguarda i rendimenti, i valori rimangono stabili nelle prime location. Guardando alla quantità di spazio logistico affittato o occupato, il valore del take up nell’ultimo quadrimestre del 2024 è stato di 620.000 mq, che portano il secondo semestre dello scorso anno a quota 1.170.000 mq, con un totale annuale di 2.250.000 mq.
Il Borsino Immobiliare fornisce, inoltre, anche un’analisi delle imprese nel settore logistico nelle primary e secondary location, evidenziando come, tra le aree strategiche, Milano, Napoli e Roma restino ben salde nel podio delle province con il maggior numero di imprese logistiche, nonostante Milano e Roma abbiano registrato una riduzione di unità locali — rispettivamente 370 e 146—, mentre, al contrario, Napoli abbia aumentato di 72 unità il numero. Brillano, per le performance positive, le province del Mezzogiorno: tra le secondary location prese in esame, si distinguono infatti Caserta e Palermo, che registrano i miglioramenti più significativi. Mezzogiorno che spicca anche se si tiene conto della composizione delle imprese che caratterizzano il settore logistico. In un settore dominato dalle micro-imprese (che superano l’80 per cento del comparto), le città di Lecce e Sassari si distinguono per la loro forte microimprenditorialità, con meno di un’impresa su 10 del comparto che conta più di 10 dipendenti.
“Nel 2024 il settore logistico conferma la sua centralità in grandi città come Milano, Napoli e Roma, ma con dinamiche in evoluzione” spiega Enrico Marinucci, Project Manager di Nomisma. “Mentre Milano e Roma mostrano segnali di rallentamento, con un calo delle imprese dovuto principalmente a processi di fusione, è il capoluogo campano ad emergere, registrando un aumento delle unità locali non indifferente nell’ultimo semestre. Le micro-imprese” puntualizza ancora Marinucci, “restano tuttavia il motore del settore, con una spinta particolare nelle aree del Mezzogiorno”.
Una novità importante nel Borsino è l’introduzione della mappa degli sviluppi immobiliari, che affianca quella dello stock logistico. In particolare, sono previsti oltre 4,5 milioni di mq di nuovi progetti, con una parte significativa destinata a sorgere su aree brownfield, zone già utilizzate e ora riqualificati per nuovi scopi, contribuendo così alla sostenibilità e alla rigenerazione urbana.
Territori: i numeri della competitività
Nel Borsino della Logistica di WCG trova spazio anche una valutazione sull’attrattività delle primary e secondary location basata su otto parametri: popolazione, ambiente, imprese e credito, condizioni socio-economiche, mercato immobiliare, infrastrutture e servizi, pubblica amministrazione e turismo. Nello specifico, lo score Italy2Invest di Nomisma consente di integrare le informazioni sugli immobili con quelle del contesto, consentendo una valutazione organica di tutti gli aspetti direttamente o indirettamente collegati al mercato immobiliare di un dato territorio. Milano si conferma la provincia più attrattiva tra le primary location, seguita da Roma, Bologna e Firenze. Tra le secondary location, Prato, Venezia e Trento raggiungono punteggi elevati, con la città toscana supportata dalla forza espressa nel dominio Popolazione.
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