Non conosce crisi il settore del mercato immobiliare logistico italiano, un comparto che si conferma fiorente, redditizio e dinamico anche nel 2020. Il nord si attesta come il territorio più ambito, col sud fanalino di coda, ma con una eccezione isolana a tenere alta la bandiera: a dirlo è il trentesimo Borsino di World Capital
Continua a godere di ottima salute il mercato dell’immobiliare logistico e investire in questo comparto si è rivelato conveniente anche nel secondo semestre del 2020: lo confermano i dati dell’ultima edizione del Borsino Immobiliare della logistica, il report redatto da World Capital in collaborazione con Nomisma, che dal 2006 monitora e analizza il comparto.
“Il 2020 ha sottolineato la stabilità del mercato logistico, che ha saputo reagire meglio di altri settori immobiliari alla pandemia” spiega Andrea Faini, CEO di World Capital, che continua: “Lo sviluppo di nuove tecnologie, come per esempio l’automatizzazione o la gestione da remoto, potranno implementare ancora di più gli immobili logistici, asset molto corteggiati dagli investitori. La sfida per gli operatori sarà quella di riuscire a rispondere alle nuove esigenze dei consumatori, oggi sempre più orientati sugli acquisti online. Gli investitori invece dovranno puntare sulla versatilità nella progettazione degli hub, in grado di rispondere a qualsiasi tipo di esigenza”.
Esaminando nel dettaglio i valori immobiliari, i dati rilevati attestano un settore ormai stabile che presenta canoni in leggero rialzo per gli edifici di nuova costruzione. A registrare l’andamento migliore è il nord, in particolare le ‘città prime’ di Milano e Genova, ma è una città del centro, il capoluogo della Toscana, Firenze, che si rivela la ‘prime rent nazionale’ con un canone di locazione medio massimo di 72 €/ mq/anno.
Analizzando i rendimenti logistici, il nord si conferma anche nel corso dello scorso anno come il territorio più redditizio, con la “Regione Logistica Milanese” a farla da padrona. La Lombardia dunque, con focus specifico sulla piazza di Milano, attrae gli investitori soprattutto grazie alla sua posizione strategica: la presenza di numerosi collegamenti di varia natura – stradali, ferroviari e aeroportuali – la collocano in cima alle preferenze. Guardando più nel dettaglio i rendimenti netti, al nord Italia, Torino riporta i valori più alti (4,6 – 5,7 per cento), seguono poi Genova (5,2 – 5,6 per cento), Verona (5,0- 5,4 per cento), Bologna (5,0 – 5,7 per cento) e Milano (4,6 – 5,6 per cento). Volgendo lo sguardo verso il centro, Roma registra redditi netti che oscillano tra il 4,7 e il 5,6 per cento. Fanalino di coda il sud e le isole, che risultano ancora poco attrattive per l’investitore internazionale, ma in cui spicca la città di Catania, che offre profitti molto elevati (6,0 – 6,5 per cento).
L’ambito dei rendimenti logistici ha visto un’importante evoluzione nel corso dell’ultimo quinquennio: prima del 2015 i rendimenti medi superavano anche l’8 per cento, mentre negli anni successivi è stata registrata una contrazione dei valori soprattutto nella ‘prime location’. Un fenomeno probabilmente riconducibile all’elevata domanda di spazi che sottolinea la crescente attenzione da parte dei portatori di interesse, che vedono nel settore logistico una opportunità di investimento redditizia. Attenzione confermata anche dalle tempistiche nella chiusura delle trattative: il 95 per cento si conclude entro 12 mesi. Rispetto agli anni passati, dall’analisi emerge come la seconda metà del 2020 abbia visto una decisa accelerazione nelle tempistiche di locazione per il lasso temporale 0-8 mesi, passato dal 31 al 57 per cento nel corso di un solo semestre. Una impennata ancora più rilevante se confrontata con i dati del 2015, quando a concludersi entro 8 mesi dall’affidamento era solo il 4 per cento degli incarichi.
Gli spazi maggiormente desiderati dagli operatori logistici (38 per cento degli intervistati) sono le superfici comprese tra 5mila e 15mila mq, con un netto incremento di ricerche di spazi di grossa taglia rispetto all’anno precedente. Il secondo semestre 2020 ha registrato come percentuale di sconto maggiormente applicata quella compresa tra il 10 e il 20 per cento, indice di un mercato molto attivo che lascia poco spazio alle negoziazioni, ma che vede i player della logistica sempre alla ricerca di qualche opportunità nel mercato. Una tendenza questa che si è andata consolidando nell’ultimo biennio. Scarso invece, 11 per cento, il ribassamento di prezzo che supera questa soglia, con un andamento pressoché costante nell’ultimo anno.
Ad aggiungere prezioso valore al Borsino Immobiliare di World Capital anche la presenza di una approfondita analisi di Nomisma, che fornisce un focus sulla composizione per attività economica, classe di addetti e anzianità aziendale di 31 provincie italiane, elementi che esercitano una forte influenza sul settore immobiliare logistico.
