La logistica è un elemento strategico per lo sviluppo dell’Italia, un settore sul quale, negli ultimi anni, si sono accesi i riflettori, mettendone in evidenza l’importanza. Sostiene la produzione, collega le aziende ed è la chiave che garantisce la rapida circolazione delle merci. In questo sfaccettato contesto, anche il territorio gioca un ruolo centrale: la qualità di infrastrutture, immobili e servizi logistici si riflette in maniera diretta sulla competitività e attrattività delle imprese.
Tuttavia, non tutte le aree offrono lo stesso livello di opportunità: proprio per rispondere a questa esigenza di analisi e indirizzo nasce il Borsino Immobiliare della Logistica, un report che, dal 2006, fotografa il settore immobiliare logistico italiano.
Giunto alla 40esima uscita, l’edizione H2 – 2025 del documento realizzato da WCG – World Capital Group in collaborazione con Scenari Immobiliari segna un importante punto di svolta: non più un report statico, ma diventa una mappatura dinamica di Penisola e Isole, offrendo una visione chiara delle aree più adatte, attualmente, a promuovere attività immobiliari logistiche.
Vocazione logistica e Italia: si può fare meglio e di più
Il cuore dell’analisi è ReEAT[L] – Real Estate Eligibility and Attractiveness of Territories Logistics, un indice realizzato dal Dipartimento Research di WCG sulla base di ampio insieme di dati. Dalla popolazione ai livelli di reddito, dallo stock immobiliare all’accessibilità infrastrutturale, dalla fragilità territoriale ai canoni di locazione e rendimenti, sono numerosi i parametri esaminati e valutati in una scala da 0 a 100.
Attraverso lo studio di World Capital Group è quindi possibile misurare il grado di idoneità e attrattività per lo sviluppo logistico delle singole aree di tutta Italia. Prendendo dunque il Comune come unità di base del modello, sono state individuate 9 Regioni Logistiche (RL), suddivise in 68 Aree Logistiche (AL), a loro volta articolate in 161 Sub Aree Logistiche (SAL), con indici espressi come media dei Comuni che le compongono. Fanno riflettere i dati emersi: dei 7.904 territori comunali esaminati, sono solo 2.065, poco più del 26 per cento del to-tale, quelli che risultano virtualmente adatti alla crescita di attività logistiche. Di questi poco più di duemila, sono quasi la metà, ovvero 1.082 (circa il 13 per cento del totale), quelli che attualmente ospitano almeno un insediamento.
Numeri che, se da un lato mostrano l’arretratezza di alcune parti di Italia, in cui creare centri logistici è ancora complicato e poco vantaggioso, dall’altra mostrano vasti territori in cui le potenzialità da far emergere e opportunamente sviluppare sono decisamente numerose.
La stabilità è la protagonista
All’interno del Borsino, il cambio di paradigma ha coinvolto anche le informazioni di mercato — valori immobiliari, domanda e offerta, rendimenti etc. — rielaborati secondo il nuovo indice, così da rendere la lettura più aderente alle caratteristiche locali. Più nello specifico, nel comparto delle locazioni, il mercato mostra segni di stabilità e consolidamento dopo anni di crescita intensa, con una domanda sempre più matura e selettiva, orientata verso immobili di elevata qualità, efficienza (anche energetica), situati in punti strategici. I canoni prime registrano valori saldi: con una media nazionale attestata a 70 €/ m2/anno, a farla da padrona sono le città di Roma e Milano, con valori, rispettivamente, di 77 e 76 €/m2/anno; nessuna delle location esaminate nel Borsino scende sotto la soglia di 60 €/ m2/anno.
Anche per quanto riguarda il second hand, i numeri non registrano scossoni rispetto al passato: la media nazionale è valutata intorno a 55 €/m2/ anno, con valori minimi non inferiori a 45 €/m2/anno.
Stabile è l’aggettivo che descrive anche i rendimenti: si registra una rinnovata attenzione verso i prodotti core soprattutto da parte di investitori istituzionali, favorito da una moderata riduzione dei tassi di interesse. Sul fronte degli investimenti, il settore conferma la propria attrattività, mostrandosi dinamico e selettivo. Gli operatori orientano prevalentemente le proprie strategie verso operazioni di tipo value added e core plus, privilegiando interventi di riqualificazione o di sviluppo di immobili che possano essere adeguati alle esigenze della logistica moderna. Secondo quanto emerge dall’analisi di World Capital Group, l’attenzione si concentra quindi su strutture con margini di miglioramento, in cui è possibile intervenire per aumentarne la qualità, l’efficienza e la funzionalità.
“Nel 2025, la logistica si conferma una asset class strategica non solo per gli investitori, ma per l’intero sistema economico nazionale, con oltre 2,23 miliardi di euro investiti, pari a più del 18 per cento dei volumi complessivi. Per questo” spiega Marco Clerici, Head of Research & Advisory di WCG, “Abbiamo scelto di approfondire in modo ancora più strutturato l’analisi territoriale, al fine di supportare in maniera strategica le decisioni dei nostri clienti”.
Qui un’anteprima del Borsino: https://www.worldcapital.it/report-borsino-immobiliare-logistico-2025-h2/?utm_source=articolo&utm_medium=qr-code&utm_campaign=muletti-dappertutto
