Arrivano ancora numeri positivi da un comparto che, anche nel primo semestre del 2025, ha continuato a crescere, puntando sempre più verso recupero e sostenibilità: il mercato immobiliare logistico italiano conferma la propria solidità, capace di attirare investimenti grazie alla combinazione di domanda stabile, rendimenti competitivi e una attenzione sempre più spiccata ai criteri ESG. A dirlo è l’edizione numero 39 del Borsino Immobiliare della Logistica redatto dal dipartimento Research di WCG-World Capital Group che traccia, in una analisi che segna l’inizio della collaborazione con Scenari Immobiliari, uno spaccato del settore logistico del Belpaese.
Rapido, flessibile, attrattivo: l’identikit del mercato
Nei primi sei mesi dell’anno, il comparto logistico ha attratto investimenti per 910 milioni di euro, rappresentando quasi il 18 per cento del real estate italiano e confermando il suo ruolo strategico. È un settore di richiamo che si muove veloce, in cui il 40 per cento delle contrattazioni si conclude positivamente entro 8 mesi, con prezzi sostanzialmente stabili, in cui il tasso di sconto rispetto al canone richiesto si attesta in una forbice tra il 10 e 20 per cento. A farla da padrone nel mercato logistico sono gli edifici di taglio medio grande, con superfici comprese tra 5 mila e 15 mila metri quadri protagonisti del 50 per cento delle trattative, a conferma dell’evoluzione della domanda verso formati più flessibili. Anche nella scelta degli immobili si punta sempre più verso interventi di riqualificazione: oltre il 30 per cento dei nuovi sviluppi riguarda aree brownfield, confermando, anche nel settore della logistica, un crescente impegno del comparto verso la sostenibilità e la realizzazione di infrastrutture efficienti, rispettose dell’ambiente e pensate per migliorare la qualità dell’ambiente di lavoro. “Il mercato immobiliare logistico italiano continua a dimostrarsi attrattivo sia per investitori, sia per occupier, grazie a un mix virtuoso di performance economiche, crescita dei canoni e stabilità dei rendimenti” spiega Andrea Faini, CEO & Founder di WCG. “Il trend di sviluppo su aree brownfield e la diffusione di standard europei ci dimostrano che il settore è maturo, resiliente e competitivo a livello internazionale”.
Locazione: quanto costa?
Uno dei dati più significativi che emerge dall’analisi di WCG-World Capital Group è l’aumento delle quote di locazione prime in tutta Italia, toccando valori record in alcune città. Con 76€/mq/anno, Milano raggiunge un nuovo massimo storico, tallonata da due città del Centro Italia: Napoli, con 75 €/mq/anno, seguita da Roma con 73 €/mq/anno. Tra i dati forniti da WCG Group colpiscono i valori per la locazione di immobili di fascia alta in due città toscane, Firenze e Prato che, con un canone rispettivamente di 100 e 95€/mq/annosi allineano ai principali standard europei. I rendimenti prime si mantengono stabili, con una media del 5,3 per cento nelle principali piazze, confermando un equilibrio tra domanda e offerta e una crescente fiducia da parte degli investitori. Volgendo lo sguardo ai canoni non prime, il valore medio nazionale considerando sia gli immobili nuovi, sia quelli secondari, raggiunge 61,85 €/mq/anno. Sul fronte del mercato second hand, il segmento resta stabile con costi influenzati da fattori come posizione, stato conservativo e caratteristiche dell’edificio. Tra le principali città prese in evidenza, a Milano si registra un valore di 70 €/mq/anno, per l’usato e 76 €/mq/anno per il nuovo, con Napoli che segue a breve distanza per la locazione del nuovo, con 75 €/mq/anno, mentre le tariffe per gli stock usati si attesta a 60 €/mq/anno. Numeri similari anche per Roma, dove il nuovo si affitta spendendo 73 €/mq/anno, mentre per un immobile già edificato il costo registrato è di 62 €/mq/anno.
Domanda, offerta e uno sguardo rivolto al futuro
Nel primo semestre del 2025, il mercato immobiliare ha confermato un interesse costante, assorbendo circa 950.000 mq di spazi. Volgendo lo sguardo al futuro, secondo WCG Group nei prossimi tre anni sono previsti sviluppi per altri 4,2 milioni di mq, a fronte di uno stock complessivo che si avvicina a brevi passi al ragguardevole traguardo di 50 milioni di mq. L’analisi territoriale evidenzia come la domanda sia particolarmente vivace in due delle regioni locomotiva d’Italia, Lombardia ed Emilia-Romagna — dove la concentrazione di aziende di diverse dimensioni e specializzazione è particolarmente elevata — mostrando dinamismo anche nel Lazio. Tuttavia, l’offerta inizia a registrare segnali di compressione nelle aree caratterizzate da una maggiore concentrazione logistica, indice dell’interesse crescente verso soluzioni moderne, sostenibili ed efficienti. Differente la percezione del mercato da parte degli operatori logistici e sviluppatori immobiliari. Secondo i sondaggi condotti tra gli operatori, il 50 per cento considera il mercato “stabile”, mentre la restante metà si divide equamente tra chi lo percepisce come “dinamico” e chi lo ritiene “instabile”. Guardando al futuro, le aspettative restano positive: il 50 per cento si attende una crescita, il 30 per cento prevede stabilità e solo il 20 per cento teme una contrazione. Tra gli sviluppatori immobiliari, l’atteggiamento è positivo nella tenuta del mercato: 3 su 4 prevedono una fase di stabilità, mentre il restante quarto si aspetta una crescita, segnale di un comparto che, pur con prudenza, continua a guardare avanti con fiducia.
