Nonostante le numerose variabili che ne influenzano lo sviluppo, il mercato logistico immobiliare italiano continua la sua corsa contraddistinta dal segno più. Tra i più sentiti fattori in gioco ci sono il disallineamento tra domanda e offerta, la pressione dell’e-commerce, la crescente necessità di spazi green e a misura di dipendente situati in posizione strategica. Seppure in questo contesto complesso, quelli che possono sembrare ostacoli impegnativi si stanno invece rivelando come il pungolo per ridefinire e spingere in alto i numero del settore. Un settore che, come evidenziato dal CEO & Founder di WCG-World Capital Group, Andrea Faini, tra sfide e prospettive stimolanti, presenti e future, si conferma anche nel 2024 come uno dei più attrattivi del panorama italiano.
Quanto vale il mercato immobiliare della logistica italiana e come è strutturato
Il mercato immobiliare logistico italiano continua a mostrare solidità, con un volume di investimenti che ha superato 1,7 miliardi di euro nel 2024. Analizzando le performance del biennio 2023-2024, la logistica si conferma come l’asset class di maggiore attrattività, totalizzando investimenti complessivi di 3,4 miliardi di euro. Per quanto riguarda i canoni di locazione, i dati del nostro Dipartimento di Ricerca, pubblicati nel nuovo Borsino Immobiliare della Logistica – H2 2024 in collaborazione con Nomisma, mostrano valori generalmente stabili con incrementi dei prime rent in molte aree italiane. Milano si conferma a 73 €/mq/anno, seguita da Roma e Napoli, che raggiungono per la prima volta 70 €/mq/anno. Bologna e Padova mantengono 68 €/mq/anno, mentre città come Catania, Civitavec-chia e Sassari restano sotto 60 €/mq/ anno. Anche per gli immobili usati, i valori massimi risultano interessanti: Milano si attesta a 70 €/mq/anno, mentre Roma, Bologna e Padova raggiungono 60 €/mq/anno, seguite da Napoli con 57 €/mq/anno. Passando ai trend di mercato, la domanda è particolarmente elevata nelle principali aree del Nord Italia e in regioni come Toscana, Lazio e Campania, dove si registra una limitata offerta. Quasi la metà delle trattative si chiude in un periodo tra 0 e 8 mesi, con tassi di sconto compresi tra il 10 e il 20 per cento in circa sei trattative su dieci. Inoltre, il 45 per cento delle richieste riguarda superfici comprese tra 5.000 e 15.000 mq. Per quanto concerne i rendimenti, i valori restano stabili, con percentuali intorno al 5,3 per cento nelle prime location.
Quali sono le regioni più appetibili per gli investitori
Quando si parla di territori meno sviluppati, è fondamentale adottare una prospettiva basata su logiche di mercato e di pianificazione strategica. Non esistono, infatti, “location poco sviluppate” in senso assoluto, ma piuttosto mercati che, per ragioni strutturali o contingenti, non sono ancora riusciti a esprimere appieno il proprio potenziale. La logistica, in particolare, offre una chiave di lettura utile per comprendere e affrontare questo fenomeno, grazie alla sua natura fortemente orientata all’efficienza e all’ottimizzazione basata su algoritmi precisi e strategie mirate. L’attuale attenzione verso le location del Mezzogiorno, ad esempio, dimostra che mercati considerati meno sviluppati possono diventare poli di attrazione per investitori e imprese, a patto di intervenire strategicamente.
Brownfield, greenfield: quali le differenze di approccio per gli sviluppatori
Parlando di sviluppo immobiliare e industriale, i termini brownfield e greenfield rappresentano due approcci distinti, ciascuno con caratteristiche, sfide e opportunità specifiche. La scelta tra questi approcci non è solo una questione di costi, ma dipende anche da variabili critiche come trasparenza dei processi autorizzativi, tempi certi e specificità del contesto territoriale. Questo connubio di elementi contribuisce alla scelta finale della location. Per quanto riguarda i nuovi sviluppi immobiliari logistici, da una nostra recente analisi è emerso che ci saranno oltre 4.500.000 mq di nuovi progetti, di cui il 32 per cento sorgeranno su aree brownfield.
Una delle critiche più frequenti al comparto immobiliare è quella di “divorare il territorio”: cosa cambia con la costruzione in aree brownfield
Il riutilizzo delle aree brownfield ossia siti precedentemente utilizzati, spesso degradati o abbandonati, all’interno del tessuto urbano rappresenta una delle strategie da preferire, in quanto efficace per ridurre l’impatto ambientale del settore immobiliare e, nello specifico, delle attività legate alla logistica. L’unico punto critico della logistica rispetto ad altre tipologie immobiliari è l’impatto visivo delle sue strutture, spesso caratterizzate da edifici di grande scala e volumetria. Tuttavia, è importante sottolineare che il consumo del suolo non ha un impatto diverso rispetto alle altre tipologie.
Quali sono le prospettive future
Il settore immobiliare logistico continuerà a registrare una tendenza positiva nei prossimi mesi. L’interesse sarà rivolto principalmente a immobili di alta qualità e sostenibili, spinto dalla forte domanda degli operatori logistici. Un ulteriore elemento di sviluppo è rappresentato dai data center, che stanno ampliando l’attrattività del comparto industriale. Per il 2025, le prospettive macroeconomiche indicano una riduzione dell’inflazione, favorendo ulteriormente il dinamismo del settore.
Per maggiori informazioni su World Capital Group e sul mercato immobiliare logistico, è possibile visitare il loro sito www.worldcapital.it
