Green Warehousing: è una scelta che ripaga? Ecologicamente sostenibile è sempre economicamente sostenibile?
Fondamentalmente sì; purtroppo, non nell’immediato perché all’inizio è frutto di un investimento spesso e volentieri molto oneroso: pensiamo, ad esempio, al dispendioso costo delle vasche di laminazione o roof top unit. A parlarci di Green Warehousing è Sebastiano Barzaghi, Senior Real Estate Consultant Logistics & Industrial di WCG, World Capital Group.
Si tratta di investimenti che, a prescindere dalle diverse ragioni alla base – c’è chi lo fa per lasciare un mondo migliore ai figli, mentre altri per un semplice ritorno economico e di immagine – conviene fare, anche alla luce di tutta una serie di ragionamenti.
Quindi, per rispondere alla domanda, posso dire che, secondo la nostra esperienza, nel medio e lungo periodo fare scelte ecosostenibili – come il Green Warehousing – ripaga sotto diversi aspetti.
Un altro esempio pratico su cui possiamo riflettere è l’installazione dei pannelli fotovoltaici: anche in questo caso si tratta di un risparmio tangibile e rappresenta un’opportunità di crescita di un nuovo mercato.
Il Green Warehousing conviene anche per un motivo in più: un immobile green attrae più investitori, soprattutto dal nord Europa, dove su queste tematiche esiste una sensibilità più sviluppata.
Tra l’attrattività dell’investimento c’è anche il ritorno di immagine?
Avere uno stabile esteticamente bello e funzionale ha un suo valore. Se presentassi un immobile a un cliente dicendo: “L’immobile è antiestetico, energivoro e a bassa efficienza” produrrà un certo tipo di effetto.
Se, all’opposto, dicessi: “L’immobile è bello, green, con un impatto positivo spendibile anche a livello marketing”, ne avrà sicuramente un altro.
Molte società cercano e scelgono un capannone anche in funzione della sua attrattività nei confronti dei dipendenti: sia di quelli già operanti, sia di quelli futuri.
Anche perché, essendo realistici, alcune volte, a parità di salario o anche con piccole differenze al ribasso, si preferisce andare a lavorare in posti forniti di aree verdi, ben illuminati, magari con zone in cui rilassarsi durante le pause, piuttosto che in luoghi deprimenti, in mezzo alle esalazioni.
Parliamo di certificazioni ambientali: un valore o solo una spesa?
Entrambe le cose allo stesso tempo. In primis si tratta di una spesa, o per meglio dire di un investimento.
Fortunatamente non sono autocertificazioni, ma bisogna affidarsi a professionisti autorizzati per ottenerle, che verificano il rispetto di parametri ben precisi.
Pensiamo alla LEED, la Leadership in Energy and Environmental Design: se sono indirizzato verso il raggiungimento di un certificato Silver, in fase di costruzione spenderò una cifra X al mq per ottenerlo; se mi oriento invece ad una di grado Platinum, pagare la cifra X non basta più, ma dovrò aggiungere anche Y e Z.
Quando io vado a sviluppare un immobile devo farlo tenendo a mente che a ogni certificazione corrisponde uno standard qualitativo e di conseguenza un costo.
Ma guardiamo a questo anche da un’altra ottica: è vero che si spende, ma si tratta di un investimento che quasi sicuramente innalzerà il valore dell’immobile sul mercato.
Un capannone funzionalmente ed esteticamente meno performante è più economico nella costruzione, così come nel canone di locazione o vendita.
Uno di qualità superiore si affitta a cifre più alte e, una volta sul mercato, le probabilità che venga venduto rapidamente e spuntando un prezzo migliore sono maggiori.
Stiamo assistendo quindi a un cambio di passo, al ragionare non solo sull’immediato ma anche sul futuro?
Oggi tanti sviluppatori non hanno più la concezione dello sviluppo speculativo, “io comincio a fabbricare, poi troverò qualcuno a cui vendere”, ma si costruisce sempre di più sotto commissione.
L’operatore si presenta e fornisce tutte le indicazioni su come vorrebbe l’immobile, chiedendolo funzionale, efficiente e produttivo, ma anche “bello”.
Quindi via libera alla presenza di baie di carico, sistemi e impianti innovativi.
Ma, c’è un grosso e contraddittorio “ma”, quando si tratta con alcuni operatori italiani; perché, se è vero che la richiesta di questi player è di avere un immobile “bello”, spesso tutto quello che è legato al settore della sostenibilità va nella casella “Nice to have”.
Se c’è bene, se non c’è, possiamo farne decisamente a meno.
Per rafforzare questo pensiero, ci sono poi quelli che si arroccano dietro posizioni anacronistiche, senza considerare che le loro costose scelte ricadono su qualcun altro, spesso il consumatore, che da loro si serve.
Questo non accade con gli operatori esteri, che quando si rivolgono a noi professionisti non dicono: “Mi piacerebbe che la costruzione fosse certificata Gold, Excellent etc”, dato che per questi attori tali caratteristiche sono un “Must have”.
Dunque, sappiamo che le nostre proposte vengono prese in considerazione solo se rispettano quei parametri.
Immobili non nativamente ecosostenibili: possono diventare green o la spesa supera la resa?
L’implementazione su impianti preesistenti è complicata e va valutata caso per caso. Pensiamo ai magazzini edificati tra gli anni ’60 e ’70: costruiti spesso con campate a soffitto, non è possibile o è molto complesso, ad esempio, installarvi pannelli fotovoltaici o roof top unit.
Non supportano niente di non nativo.
Si possono aggiungere sprinkler, zone per la ricarica dei muletti, ma a livello prettamente strutturale spesso non si può fare niente.
Esistono altri casi in cui la spesa è superiore alla resa, pertanto demolire e ricostruire conviene di più.
Ma anche quando si abbatte bisogna considerare i costi accessori: smaltimento, fermo, bonifica.
Capita allora che, invece di dismettere e riedificare, lo sviluppatore rivolga la sua attenzione verso “green field”: zone originariamente destinate ad altri usi, come le risaie o altre tipologie di area non urbana, vengono completamente smantellate per fare spazio a magazzini.
Questo però non ha solo risvolti negativi, dato che per quanto l’impatto ambientale possa essere negativo, il rovescio della medaglia è la creazione di nuovi e più numerosi posti di lavoro.
Bisogna tuttavia rendersi conto che non possiamo costruire cattedrali nel deserto.
Altresì, si dovrebbe evitare di nascondersi dietro il concetto filantropico del rendere le aree industriali socialmente più vivibili che anima la volontà di alcune amministrazioni comunali.
Occorre dunque che enti istituzionali, del territorio e operatori della logistica operino di concerto e con un maggiore accordo.
Per rispondere alla domanda, sì, tutto è fattibile, ma occorre valutare attentamente costi e benefici.
Ed infatti “sostenibilità a 360 gradi” dovrebbe essere il concetto alla base di tutto: essere sostenibili non solo a livello ecologico, ma anche economico.
Tutto deve andare di pari passo, richiesta, offerta e possibilità di affrontare le spese, altrimenti si rischia di avere un magazzino in un bel campo verde, pieno di margherite e fauna.
Un magazzino che resta, però, per forza di cose chiuso.
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